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房地产业究竟有没有泡沫我的钢铁

2019-03-05 06:59:09

房地产业究竟有没有泡沫_我的钢铁

临近岁末。就今年GDP的实际增长,12月初来自有关方面的估计会接近8%。据权威人士分析,今年中国经济的增长,与房地产业的“突飞猛进?有着密不可分的关系,据国家经贸委所提供的数据,2002年1至10月全国房地产完成投资5800多亿元,比上一年度增长29.8%,预计全年平均增长幅度将达到30%。但房地产销售增幅还远远跟不上投资增幅,投资额与销售额的差已引起高层的警惕,与此同时,来自各级官员和媒体就房地产是否有“泡沫?及又一次过热,众说纷纭。

12月5日,央行决定对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查,并表示要严格审查住房开发贷款发放条件。据悉,检查从12月初开始,将历时两个月左右。这一“动作?再次引起业内和业外的广泛关注。房地产业的“泡沫?和过热说,一时都成为市民百姓谈论的热门话题。在人云亦云的状态下,打压房地产业的态势仿佛已临近。

12月23日,华新国际集团总裁、“中国房地产十大风云人物?之首卢铿,就房地产业是不是又一次的过热,以及究竟有没有泡沫等问题接受了采访。

呼唤良性的调控

:近日据有关部门测算,2002年房地产业的投资对中国GDP增长的直接贡献率为2个百分点左右,有个现实问题是不能回避的,那就是我国房地产业的发展过度依赖于金融资本,或是说主要靠银行的钱。今年我国对房地产的投资是从所未有的,这就造成目前普遍认为过热的局面,卢先生你从事房地产业十几年,你怎样看待时下的过热论。

卢铿:我们因看到时下过热信号,被认为过热的主要迹象包括这样几个方面,积压房增加、平均售价下降、开工面积增长过快等等。其实,这些现象并未真正反映问题的本质。惟有当性价比良好的商品住宅也普遍滞销时,才可言过热。

:那你怎样来看待房地产业的“泡沫?呢?

卢铿:人们往往把过高增长的开发量和空置房比例看作为“泡沫?。事实上真正的泡沫是过多批租的土地和过多本不应批准的项目。对此,各级有关机构应当负有不可推卸的。

:你如何看待今天中国各地的楼市?

卢铿:纵观今天中国各地的楼市,普遍存在着“几家欢乐几家愁?的现象,有的楼盘开业旺销,供不应求;有的则高开低走,一路蹒跚。这说明什么?说明市场的需求仍然旺盛,但是相当多的住宅产品未能与市场对路。

:目前一些研究经济形势的专家和学者对房地产业过热和“泡沫”的呼声很高,同时也引起高层的警惕,这对整个中国房地产业来说,会不会形成打压之势。中国人喜欢“矫枉过正”,对于房地产商来说,你怎样看待这一势头。

卢铿:专家的言论固然重要,但是,绝不可认为专家的言论都是正确的,因为许多专家毕竟缺少房地产市场的线体会,专家以外还有专家。就全国的住宅市场而言,我认为是局部过热,总体上并末出现真正的过热,市场对有效住宅商品的需求仍将持续下去。过热的是太多的开发商、太多的项目和太多的不良决策。所以这一次对付过热,重要的是

呼唤良性的调控,而一定不能是对这个行业的打击。

房地产业更需要理性

:近年来房地产业的持续升温,房价的持续攀升和房地产商的大肆圈地,尤其是对房地产投资的加大,过热现象在房地产界和经济学家之间存在的分歧很大,你做为在房地产市场一线的房地产商,你怎样认为这一过热现象。卢铿:目前房地产界普遍认为,我国房地产业的发展是健康的,并没有出现什么泡沫。中国房协副会长顾云昌认为,转制使中国房地产业进入了高位运营的轨道,转轨使房地产市场迈入供大于求的买方市场,转型使住宅产品跨入更新换代期,从前提出的居者有其屋正演变为居者优其屋。目前的过热是我国局部性的房地产过热现象。房地产业应该是我国扩大内需政策下的重要产业,面对局部性的过热,对整个房地产业来说,需要的是更加的理性。

:那你怎样来看待局部过热现象?

卢铿:房地产产品结构失衡的现象已经产生。如北京今年上半年房地产开发投资为248.9亿元,比去年同期增长53.1%,本年新开工商品房面积达961万平方米,比去年同期增长72.1%,但住宅销售面积达236万平方米,只比去年同期增长7.1%。这表明,在北京等一些大中城市,住宅和写字楼的增速已远远高于普通住宅,房地产产品结构失衡的趋势已经确立。我们还看到,在商品房开发速度和数量大幅提升的同时,房屋的空置率也在上升。有房地产专家估计,目前我国商品房空置率已经超过国际商品房空置率10%的警戒线。从1999年开始使用住房公积金以后,房地产的投资总额、竣工面积、销售面积每年都保持20%以上的增长,但居民的可支配收入增长远远低于房地产投资规模及房价的上涨速度。这预示着人们的购房需求正在逐年下降,购房者超前消费的风险正在逐步积累。在房地产市场高唱牛市的凯歌声中,房地产商又开始大肆圈地。如北京一家大房地产商准备储备土地6000亩;在天津,珠江合生近签下了一块18000亩的开发用地;在广州,华南板块单项土地已经从2000亩扩大到3000亩和5000亩不等。这些具有代表性的大城市纷纷出现圈地现象,发展商大肆圈地已经产生了泡沫。同时我们也看到,房地产业对金融业的依赖性太大。金融机构贷款过度集中于房地产业,金融风险正在积累。如南方某商业银行今年要清理的坏账接近800亿元,其中80%与房地产有关。仅广州市两家大型房地产公司所欠款已达10亿以上。

因此,经济学家认为,如果不采取措施给房地产业降温,那么房地产市场的局部过热今后将可能对整个经济产生重大影响。应该承认,房地产业对我国经济增长有着巨大的贡献。房地产的热度,对整个经济的影响应该引起我们的足够重视。好在国家有关部门已经对我国房地产业的局部过热现象已高度警惕,并发出警告。

房价与房地产业的利润

:我们已清楚的看到,我国房地产业的局部过热已经引起了有关决策人的高度重视,有关部门正在采取措施,抑制房价的不合理上涨,那么明年的房价有望下降吗?

卢铿:抑制房价不合理上涨的刹手锏,是大规模建设和推出经济适用房。事实上,国家从1998年起就开始实施大规模建设经济适用房计划,到目前,我国经济适用房完成投资3871亿元,销售面积3.2亿平方米,但是仍有许多城市对开发和建设经济适用房政策实施不力。目前,大规模建设和推出经济适用房,已经成为一种共识。国家计委和建设部不久前宣布,今年将投资1700亿元,计划建设2.25亿平方米的经济适用住房。北京、上海等城市正在加紧实施。北京今后将每年建设200万到300万平方米的经济适用房,以解决部分家庭住房难的问题。这也将在全国展开,房价在明年一定会降下来。

:在很多人看来,房地产业是一个高利润的行业,但从房地产上市公司的经营业绩来看却出现明显的回落。从上海、北京、广州、浙江、江苏等地22家房地产上市公司的半年报表来看,业绩欠佳,22家公司加权平均每股收益0.064元。但房地产业的利润不能不说是造成过热的另一种因素,你怎么看待这一相反态势?

卢铿:业内专家认为,导致房地产上市公司业绩不佳的主要原因是,一是,与房地产销售收入确认原则有关;其二是与房地产季节性开发的经营特性相关。从总体看,虽然目前上市的房地产公司规模仍然不大,还无法代表整个行业的发展水平,但随着整个行业进入调整阶段,预计房地产上市公司的未来盈利前景也将受到一定的影响。关于房地产业的利润,是个敏感的话题。房地产开发一般程序,先是购买土地,然后用土地向银行进行抵押贷款,建筑商带资进入工地建设,当住宅商品房达到预售标准后,开始向房屋购买者进行预售并办理按揭贷款,房地产开发商依靠银行给购买者按揭贷款,开始套现。其中,影响房地产利润的主要因素是土地受让成本,但土地受让成本究竟是多少仍然是一个黑洞。据业内人士透露,房地产开发商真正投入的资金并不多,如果运作得好的话,其盈利率就非常高。目前,这种盈利可以达到50%至100%,甚至更高,这也是为什么有那么多企业进入房地产这一行业的根本原因。但这样的日子不会太长了。央行的决定,就是对不规范房地产商的打击,而大的房地产商是欢迎的。

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